Derechos reales in faciendo.
Podemos definir lo como un vinculo legal entre 2 personas, de las cuales una confiere un derecho a obtener de la otra una determinada prestación.
Para entender esto debemos tener en cuenta que un derecho in faciendo es un derecho real que no implica la satisfacción de un interés del poseedor por un señorío sobre su cosa, necesitando que un tercero realice alguna prestación.
Dentro de los derechos in faciendo, podemos mencionar los artículos 533 y 1604 del C.C.El 533, establece que en los casos de una servidumbre positiva, al dueño del predio sirviente se le impone la obligación de hacer por si mismo (en el sentido de mantener la cosa para poder ejercer el derecho) o dejar de hacer alguna cosa. V.gr mantener la servidumbre de paso en buenas condiciones.
El artículo 1604 menciona los censos, que establecen en el caso de los inmuebles al pago de un canon o tasa anual en retribución a un capital que se recibe en dinero o del dominio (pleno o no tan pleno) que se trasmite de los mismo bienes. Por decirlo de alguna manera, que se debe pagar el censualista una pensión para poder configurar el censo.
Tanto la ley como la autonomía de la voluntad pueden dar origen a este tipo de obligaciones siempre que la ley así lo permita.
Con estos ejemplos vemos de forma más simple que es un derecho in faciendo, entendiéndolo como un derecho en el que el titular no trata de satisfacer una pretensión a través de un señorío directo, sino que requiere a un tercero para poder ejercer el derecho.
Obligaciones propter rem.
Las obligaciones propter rem son las obligaciones que tiene el titular de un derecho por el simple hecho de ser el titular, por decirlo de alguna manera el titular es el deudor por ser titular. La obligación esta en la cosa misma, determinando al sujeto pasivo de una deuda que pasa de un sujeto a otro abrazada a su titularidad.
Esta obligación resulta accesoria al derecho real pues son inseparables.
Un ejemplo que nos ayudará a entenderla mejor es el artículo 599, la cual establece que el titular de un predio sirviente que tuviese la obligación de mantener y costear las obras para el buen estado de la del paso de la servidumbre desde que se a constituido esta, pudiendo librarse de esta obligación abandonando su predio al dueño del predio dominante.
Aquí podemos ver que el sujeto activo es el titular de la servidumbre y el deudor quien sea el dueño de la finca.
Otro ejemplo más sencillo sería la obligación de pagar comunidad por el simple hecho de tener un piso, pues al adquirir la titularidad del piso, también adquieres la obligación propter rem de pagar la comunidad.
Un dato característico de este tipo de obligaciones es su forma de trasmitirse o extinguirse, vinculada a la situación jurídica que te establece la obligación.
En todo caso una obligación propter rem siempre puede desvincular a una persona por medio de la renuncia o rescisión en su titularidad.
Concluyendo la explicación de las obligaciones propter rem, añadimos que son inscribibles en el registro de la propiedad.
Cargas reales.
Podemos definirlas como obligaciones de pago impuestas sobre un inmueble a favor de una persona. Estas obligaciones constituyen un tipo especial de obligaciones propter rem, pero a diferencia de ellas no es una obligación sino más bien un derecho real.
Tampoco debemos confundirla como un derecho real in faciendo pues las cargas reales tienen un caracter obligatorio y uno real.
El antes mencionado artículo 1604, es un buen ejemplo para entender las cargas reales, pues los censos en ellos se establece un canon o tasa en un inmuebles que recibe como retribución al dominio del inmueble. *Aunque el artículo 1623 establezca la acción real sobre las fincas grabadas.
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