PROHIBICIÓN DE DISPONER.

La prohibición a disponer se da en los supuestos en los que el titular no puede ejercer la facultad de disposición.

Esto significa que el titular esta sometido al condicionamiento total o parcial de la disposición de la cosa.  cabe incluso la posibilidad de someter a un bien a condicionamientos en parte de su disponibilidad para poder ejercer otra parte.

La prohibición a disponer engloba cualquier limitación que se puede sufrir sobre su capacidad de disponer, entendiendo disponer como transferir, ceder o enajenar.

En ningún caso atribuye por si misma un derecho subjetivo sino implica una limitación en el comercio jurídico. 

Este tipo de prohibiciones nacen de la voluntad de los particulares, la ley o de una autoridad administrativa, siendo las primeras las más importantes.

• Origen en la ley.  Como son el ejemplo de los derecho de uso y habitación, los cuales el artículo 525, establece que en ningún caso se pueden arrendad o traspasar a otro.

• Origen en la autoridad judicial o administrativa.   Establece limitaciones a través de decretos dentro en el ámbito de sus facultades.

• Voluntad de los particulares.  Este tipo de prohibiciones solo compete a las adquisiciones de titulo gratuito, nunca oneroso, como son los casos de testamentos o donaciones.     

Por otro lado, las prohibiciones a disponer son inscribibles en el registro de propiedad para garantizar la oponibilidad de terceros, aunque en ningún caso podrán ser prohibiciones a titulo oneroso. 

V.gr Capitulaciones matrimoniales, donaciones y herencias.

  

Con esto entendemos que una prohibición a disponer impuesta por un testador o un donante podrá afectar a terceros, negando la posibilidad en caso opuesto pues sería declarado nulo.

Por ultimo y no menos importante, las prohibiciones de disponer implican una supuesta imposibilidad a la hora de las enajenaciones forzosas. Dentro de esto, podemos decir que existe la posibilidad de un embargo y si posterior constancia registral, sin que se ejecute hasta que se extinga la prohibición de disponer.

FACULTADES DE LOS DERECHOS REALES.

El derecho real tiene su contenido integrado a través de las facultades que dan origen a su titularidad.

Por lo cual, y atendiendo a lo nombrado podemos decir que el titular de un derecho real tendrá las siguientes facultades en torno a la cosa: 

Realización directa de su interés.

Esta facultad da al titular derecho a satisfacer sus intereses respecto de la cosa sin necesidad de un tercero para ello. Esta facultad puede variar dependiendo del derecho real al que afecte:

• Derechos de uso y disfrute. En estos casos facultad de realización directa establece que el titular puede hacer uso y disfrute de forma propia y el correspondiente derecho a hacerla de su posesión.

• Derechos de garantia. Da la posibilidad de obtener el derecho al valor de la cosa grabada a traves de los procesos legales concernientes.

Oposición a la titularidad real.

Todo derecho real es oponible a terceros que deben permitir el ejercicio de este poder en el que consiste este objeto.

Persecución.

Esto faculta al titular a perseguir la cosa y a quien la posea en ese momento, pudiendo reclamar su derecho por acción declarativa y exigir la restitución dela cosa por acción reivindicatoria.

Por otro lado, mediante la acción confesoria, puede exigir en declaración y reconocimiento de su derecho real frente a quien lo posea para restituir la situación en la que puede ejercer su derecho.

Como veremos más adelante el derecho de persecución puede estar limitado en situaciones en las que el sujeto que esta poseyendo la cosa la adquiere de buena fe.

Exclusión. 

Dentro de la facultad de exclusión podemos diferenciar dos aspectos.

• Aspecto preventivo. Hace referencia a la facultad de disponer con el objeto de evitar que la cosa sea enajenada por terceros.

• Aspecto represivo. Mediante esta facultad se aglutinan todas las medidas por las que se ponen fin a la perturbación de la cosa.

Disponer.

Esta facultad da al titular el derecho a transferir, ceder o enajenar la cosa. 

También puede limitar sus derechos de forma que constituiría otro derechos menores, por ejemplo estableciendo un usufructo, obtendría nuda propiedad.

Por supuesto, cabe mencionar que todo titular podrá extinguir su derecho frente a la cosa por medio de una renuncia a su derecho real.

Preferencia y prioridad.

Esta facultad hace referencia a las situaciones en las cuales un titular otorga a una cosa varios derechos reales incompatibles entre ellos, de esta manera prevalece el derecho real adquirido primero excluyendo a los posteriores.

Un ejemplo de esto es el artículo 1473 el cual establece si dos personas adquieren una cosa de forma onerosa, la propiedad se trasferirá a la persona que la adquirió primero si son bienes muebles, en el caso de que sean inmuebles, tendrá derecho el que primero lo registre en el registro de la propiedad.

CLASES DE DERECHOS REALES.

Aunque la Ley Hipotecaria, enumere una clasificación taxativa de los derechos reales en el articulo 2.2, en esta entrada voy a proceder a clasificar los derechos reales atendiendo a la doctrina más practica.

Derecho real pleno.  

El derecho pleno, es el cual permite gozar y disponer de una cosa, de acuerdo con lo que establecen las leyes, siendo el derecho real por excelencia, la propiedad también conocida como dominio. Ya en la Constitución se hace referencia a este aspecto, pues el artículo 33 establece que nadie podrá ser privado de sus bienes osea de su propiedad privada.

En contraposición estan los derechos reales limitados en los cuales el poder sobre las cosa esta limitado.

Derecho real limitado.

Son los derechos reales cuyo poder sobre la cosa esta limitado de alguna manera. Dentro de los derechos reales limitados podemos distinguir:

1. DERECHOS REALES DE GOCE.

 En este tipo de derechos se ve limitada como bien dice su nombre la facultad del propietario para gozar de la cosa.

Los derechos de goce más importantes son:

• Usufructo. El titular de usufructo sobre una cosa podrá hacer uso y disfrute de la cosa, teniendo la obligación de mantener su forma y sustancia a no ser que la ley lo autorice.
• Derecho de uso. El disfrute del titular esta circunscrito a los frutos que se necesite el y su familia aunque esta aumente.
• Derecho de habitación. El titular goza de la facultad de otorgar en una casa de propiedad ajena las piezas necesarias para el y su familia.
• Servidumbre. Es un derecho real que establece un gravamen en un inmueble como beneficio a otro perteneciente a distinto dueño.
• Derecho de superficie. Derecho que establece la facultad de poder edificar, construir o plantar en suelo ajeno, pudiendo hacer goce de ellos durante el plazo determinado por el precio.

2. DERECHOS REALES DE GARANTÍA.

Es el tipo de derechos reales limitados in re alinea, lo que significa que complementan un derecho a crédito en cuyo derecho se apoyan bienes muebles o inmuebles dependiendo de la valoración económica del crédito cuyo cumplimiento se hace efectiva al dar la posibilidad de realizar estos bienes. 

 V. gr. Hipoteca, prenda y anticresis. *Los cuales explicare en próximas entradas.

3. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE.

Podemos definirlos como un tipo de derechos reales limitados que dan a su titular un señorío limitado sobre un bien. Este derecho solo se atribuye en los casos en los que se circunscribe en exclusiva a adquirir una cosa con carácter preferente frente a cualquiera en los casos en los que su propietario quiera venderlo, pues debe ser siempre una enajenación onerosa. 

Pueden ser derechos de adquisición preferente de retracto convencional o legal.

Los retractos convencionales son los casos en los que el vendedor se reserva el derecho a recuperar el bien enajenado mediante pactos y precios que así lo establezcan. 

En el caso de los retractos legales, podemos distinguir dos tipos.

• De comuneros. Un copropietario podrá hacer uso del retracto cuando otro propietario enajene a un extraño su parte de la cosa.
• De colindantes. Tienen derecho a este tipo de retractos, los titulares de las tierras que lindan con la propiedad cuando el titular trate de venderla siempre que su tamaño no sea mayor de una hectárea.

IN FACIENDO, LAS OBLIGACIONES PROPTER REM Y LA CARGA DE LA COSA.

En esta entrada procederemos a explicar 3 de las figuras más importantes del derecho real como son el derecho real in faciendo, las obligaciones propter rem y partiendo de estas las cargas reales.

Derechos reales in faciendo.

Podemos definir lo como un vinculo legal entre 2 personas, de las cuales una confiere un derecho a obtener de la otra una determinada prestación.

Para entender esto debemos tener en cuenta que un derecho in faciendo es un derecho real que no implica la satisfacción de un interés del poseedor por un señorío sobre su cosa, necesitando que un tercero realice alguna prestación.

Dentro de los derechos in faciendo, podemos mencionar los artículos 533 y 1604 del C.C.

El 533, establece que en los casos de una servidumbre positiva, al dueño del predio sirviente se le impone la obligación de hacer por si mismo (en el sentido de mantener la cosa para poder ejercer el derecho) o dejar de hacer alguna cosa. V.gr mantener la servidumbre de paso en buenas condiciones.

El artículo 1604 menciona los censos, que establecen en el caso de los inmuebles al pago de un canon o tasa anual en retribución a un capital que se recibe en dinero o del dominio (pleno o no tan pleno) que se trasmite de los mismo bienes.  Por decirlo de alguna manera, que se debe pagar el censualista una pensión para poder configurar el censo.
Tanto la ley como la autonomía de la voluntad pueden dar origen a este tipo de obligaciones siempre que la ley así lo permita.

Con estos ejemplos vemos de forma más simple que es un derecho in faciendo, entendiéndolo como un derecho en el que el titular no trata de satisfacer una pretensión a través de un señorío directo, sino que requiere a un tercero para poder ejercer el derecho.

Obligaciones propter rem.

Las obligaciones propter rem son las obligaciones que tiene el titular de un derecho por el simple hecho de ser el titular, por decirlo de alguna manera el titular es el deudor por ser titular. La obligación esta en la cosa misma, determinando al sujeto pasivo de una deuda que pasa de un sujeto a otro abrazada a su titularidad.

Esta obligación resulta accesoria al derecho real pues son inseparables.

Un ejemplo que nos ayudará a entenderla mejor es el artículo 599, la cual establece que el titular de un predio sirviente  que tuviese la obligación de mantener y costear las obras para el buen estado de la del paso de la servidumbre desde que se a constituido esta, pudiendo librarse de esta obligación abandonando su predio al dueño del predio dominante. 

Aquí podemos ver que el sujeto activo es el titular de la servidumbre y el deudor quien sea el dueño de la finca.

Otro ejemplo más sencillo sería la obligación de pagar comunidad por el simple hecho de tener un piso, pues al adquirir la titularidad del piso, también adquieres la obligación propter rem de pagar la comunidad.

Un dato característico de este tipo de obligaciones es su forma de trasmitirse o extinguirse, vinculada a la situación  jurídica que te establece la obligación.

En todo caso una obligación propter rem siempre puede desvincular a una persona por medio de la renuncia o rescisión en su titularidad.

 Concluyendo la explicación de las obligaciones propter rem, añadimos que son inscribibles en el registro de la propiedad.

Cargas reales.

Podemos definirlas como obligaciones de pago impuestas sobre un inmueble a favor de una persona. Estas obligaciones constituyen un tipo especial de obligaciones propter rem, pero a diferencia de ellas  no es una obligación sino más bien un derecho real.

Tampoco debemos confundirla como un derecho real in faciendo pues las cargas reales tienen un caracter obligatorio y uno real.

El antes mencionado artículo 1604, es un buen ejemplo para entender las cargas reales, pues los censos en ellos se establece un canon o tasa en un inmuebles que recibe como retribución al dominio del inmueble. *Aunque el artículo 1623 establezca la acción real sobre las fincas grabadas.

Carácter internacional de los derechos reales.

Los derechos reales se rigen de acuerdo con la ley del lugar en el que estén.

De acuerdo con el encabezado, el artículo 10.1 del Código civil, establece que cualquier derecho real sobre una cosa se regirá por la legislación aplicada al territorio donde este.

En su segundo apartado establece que en los casos de cosas muebles que están siendo transportadas entre diferentes territorios, la ley aplicable será el lugar de origen de la cosa, salvo que se establezca que sea el lugar de destino. Como en todas las materias, existen discrepancias de a quien pertenece la competencia.

Este conflicto nace cuando la cosa en si se encuentra en otro lugar que no es el competente, atendiendo en estos casos a la autonomía de la voluntad de los contratantes de la cosa.

En los casos de buques, aeronaves y trenes los juzgados y tribunales tendrán competencia sobre los derechos reales que se hallen en ellos pues se consideran territorio español.

DIFERENCIA ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHO DE OBLIGACIONES.

Tanto los derechos reales como los derechos de obligaciones forman parte del derecho patrimonial.

Podemos diferenciarlos atendiendo a las personas que intervienen en la relación jurídica, al objeto, a la eficacia o incluso al poder que se le puede atribuir al titular entre otras. De esta manera podremos diferenciarlos y limitar el cambo jurídico que abarca cada uno.

Personas que intervienen en la relación jurídica.

En los derechos reales interviene un sujeto activo determinado y un sujeto pasivo indeterminado de carácter colectivo.

En el caso de los derechos de obligaciones solo interviene el deudor, como sujeto pasivo determinado.

Objeto.

Los derechos reales recaen sobre cosas físicas y determinadas, materiales o inmateriales y los de obligaciones su objeto es la prestación o deuda establecida.

Capacidad titular.

El titular de derechos reales tiene capacidad de excluir del goce  y utilidad a los demás, mientras que el titular de un derecho de obligaciones solo puede ejercer su poder frente al deudor para exigirle la deuda.

Autonomía de la voluntad vs. Ley.

Los derechos reales tienen su origen y regulación en la ley, mientras que los derechos de obligaciones tienen su origen indeterminado y están regulados por la autonomía de la voluntad.

 Adquisición derechos.

Los derechos reales requieren para constituirse el titulo obtenido en un acto de transmisión de la posesión, pudiendo adquirirse por prescripción y tradición.

Los derechos de obligaciones nacen con la firma del contrato de obligaciones.

EFICACIA. 

Los derechos reales tienen poder absoluto, pudiendo ejercitarse frente a terceros (erga omnes), mientras que los derechos de obligaciones solo pueden ejercitarse ante el deudor.

Extinción derecho.

En el caso de los derechos reales, ejercitarlos consolidad su duración, aunque si se pierde la cosas, se pierde el derecho.

Los derechos de obligaciones se extinguen con su ejercicio, y aunque la cosa desaparezca el derecho subsiste.

Registro.

Los derechos reales son inscribibles en el registro de la propiedad, mientras que los derechos de las obligaciones no son de carácter inscribible. 

*Existe una figura intermedia entre el derecho real y el patrimonial, Ius ad rem. Este hace referencia a los derechos reales ya adquiridos cuando y de los cuales aun no se a tomado posesión, por decirlo de alguna manera sería una anotación preventiva. Las doctrinas modernas rechazan esta posibilidad por su falta de funcionalidad.

LOS DERECHOS REALES.

Los derechos reales, un derecho civil, un derecho privado.

Como muchos sabemos, el derecho civil es de carácter predominantemente privado, y regula las relaciones personales y patrimoniales de personas físicas o jurídica privadas o publicas. Dentro de las relaciones patrimoniales están LOS DERECHOS REALES.

Dentro de los derechos patrimoniales, podemos distinguir el derecho de las cosas (Reales) y el derecho de las obligaciones (créditos o deudas) los cuales están muy estrechamente ligados.

En esta, al igual que en las siguientes entradas vamos a hablar de los derechos de las cosas o sobre las cosas jurídicamente conocidos como derechos reales.

Como derecho real entendemos que es un poder directo de carácter inmediato sobre la cosa en si al igual que sobre sus caracteres. Esta definición no nos dice mucho, pero si le añadimos que los derechos reales son los que regulan los problemas de atribución, titularidad, uso o disfrute de los bienes económicamente valorables.

Los derechos reales están regulados casi en su totalidad en el Código Civil, en los libros 2, 3 y 4 de este, y como legislación complementaria podemos nombrar la Legislación hipotecaria y la Ley de propiedad intelectual y `para los procesos por derechos reales la Ley de enjuiciamiento civil.

Las elementos más importantes de los derechos reales son:

1. Que el sujeto poseedor de un derecho real ejerza un poder sobre la cosa, lo cual implica su uso y la posibilidad de privar al resto de ella.
2. Ese poder debe poder ejercitarse inmediatamente, de forma directa, esto implica un contacto físico con la cosa, aunque existen derechos reales en los que no se presenta esta inmediatez (derechos de garantías)
3. Este tipo de derecho es de carácter absoluto, esto atribuye al poder del sujeto no solo la posibilidad de actuación frente a posibles sujetos pasivos, sino también frente a terceros. Atendiendo al principio ERGA OMNES.

Otra forma de explicar los derechos reales seria mediante sus caracteres esenciales como son su subjetividad, su objetividad y su eficacia:

1. Carácter subjetivo. Hace referencia al poder de los derechos reales estableciéndolo como absoluto e inmediato. Este carácter también establece que en una misma cosa puede tener diferentes derechos reales, como ocurre con el usufructo y la nuda propiedad, y que varias personas pueden tener derecho real sobre la misma cosa, como es el caso de las comunidades de bienes.
2. Carácter Objetivo. Establece que el derecho real puede ser hacia una cosa física, determinada y material, o hacia una cosa inmaterial como son los derechos de autor o las patentes.
3. Carácter eficaz. Esta eficacia esta estrechamente ligada al carácter absoluto de los derechos reales, pues esta le otorga al titular de un derecho la posibilidad de obtener provecho de su cosa sin que tenga que mediar con ajenos a el. Por otro lado, esta eficacia también  resalta su oponibilidad frente a terceros es decir erga omnes.